Ai construit fără autorizație? Ai timp până la 25 august 2027. Ghid complet după noul Cod al urbanismului, pentru oamenii din Copăceni
Un garaj ridicat „la repezeală”, o bucătărie de vară, un grajd, o casă extinsă cu o cameră, o mansardă făcută fără hârtii. În aproape fiecare gospodărie din comună există ceva construit fără autorizație. Până în vara asta, lumea se liniștea cu o regulă simplă: dacă treceau trei ani fără amendă, nu mai pățeai nimic. Regula aceea a dispărut pe 25 august 2026, odată cu noul Cod al urbanismului. În locul ei a apărut o fereastră de un an, cu condiții și cu taxe mari, după care urmează impozit dublu, amenzi de la 50.000 lei în sus și, la limită, demolarea. Mai jos, totul explicat, cu articolul de lege lângă fiecare afirmație.
1. Ce s-a schimbat pe 25 august 2026
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea nr. 169/2026, a intrat în vigoare la 15 zile de la publicare, adică pe 25 august 2026, „automat”, fără să aștepte norme de aplicare (art. 575). În aceeași zi au fost abrogate Legea nr. 50/1991 privind autorizarea construcțiilor, Legea nr. 350/2001 privind urbanismul, articolele 1–9, 11–40 și 42–44 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și Ordinul nr. 839/2009 cu normele de aplicare ale Legii 50 (art. 576 alin. (3)). Cererile înregistrate până pe 24 august 2026 inclusiv se soluționează după legea veche.
Pentru omul care a construit fără autorizație, două lucruri au dispărut:
- Prescripția de trei ani. Pe Legea 50, dacă nu primeai amendă în trei ani de la terminarea construcției, nu mai puteai fi sancționat și, cu o expertiză și o documentație cadastrală, obțineai certificatul de atestare a edificării și intabulai. Codul nu a preluat mecanismul. Dreptul primăriei de a cere instanței demolarea sau regularizarea se prescrie acum în 10 ani de la terminarea în fapt a lucrărilor (art. 357 alin. (11)).
- „Intrarea în legalitate” pe vechiul ordin. Autorizația de construire emisă după ce ai construit, pe baza unui ordin ministerial care oricum fusese abrogat în 2020, nu mai există. În locul ei, Codul creează un act nou, cu nume propriu: autorizația de regularizare (art. 301).
2. Autorizația de regularizare: regula permanentă
Dacă ai realizat lucrări fără autorizație sau cu nerespectarea ei, „titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare” (art. 301 alin. (1)). Obligația, nu dreptul. După ce trece anul de tranziție, ea se poate emite numai pentru (alin. (2)):
- locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp, care nu sunt monumente istorice și nu se află în zone de protecție sau în zone construite protejate;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, de cel mult 150 mp construiți desfășurați: grajduri, magazii, pătule, garaje, bucătării de vară;
- închiderea balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.
Pentru o casă de țară obișnuită, cu anexele ei, regula permanentă acoperă cam tot. Nu acoperă casele mai mari de 150 mp desfășurați, pe cele cu două etaje, halele, pensiunile, spațiile comerciale.
3. Fereastra de un an: până la 25 august 2027 se poate regulariza aproape orice
Art. 301 alin. (7): „Prin excepție de la alin. (2), pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a prezentei legi, autorizația de regularizare se poate solicita și pentru alte categorii de construcții decât cele menționate la alin. (2), realizate cu nerespectarea autorizației de construire sau în lipsa acesteia, cu condiția încadrării lucrărilor în prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare, a cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții și a îndeplinirii obligațiilor fiscale și a aplicării măsurilor contravenționale.”
Trei condiții, toate obligatorii: construcția să se încadreze în regulamentul de urbanism (ca și cum ai cere autorizația azi), să treacă expertizele tehnice, iar tu să ai taxele și impozitele plătite și să fi suportat amenda. Este o amnistie, dar una care se plătește.
Cât costă (alin. (8)). În acest an, cotele pentru controlul de stat în construcții sunt „de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost legal executate”, iar taxa de certificat de urbanism și de autorizare este „de zece ori valoarea taxei stabilite prin Legea nr. 227/2015”. Regularizarea costă mai mult decât ar fi costat autorizația la timp. Costă însă incomparabil mai puțin decât o amendă de 50.000 lei sau o demolare pe banii tăi.
După 25 august 2027, pentru tot ce depășește categoriile de la punctul 2, nu mai există cale administrativă. Rămân demolarea și instanța (alin. (12)).
4. Ce trebuie să dovedești ca să primești autorizația
| Condiția | Ce înseamnă concret | Temei |
|---|---|---|
| Încadrarea urbanistică | Construcția respectă regulamentul local de urbanism: procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare (CUT), retragerile față de drum și vecini, înălțimea. Verifică compartimentul de urbanism al primăriei sau, dacă primăria nu are personal calificat, un specialist cu drept de semnătură plătit de tine. | art. 301 alin. (3), (9) |
| Cerințele fundamentale | Nu doar expertiza de rezistență, ca înainte. Expertize ale unor experți tehnici atestați pentru fiecare cerință: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate și mediu, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică. | art. 301 alin. (9), art. 386 |
| Mediul | Autoritatea de mediu verifică dacă lucrarea respectă actele de mediu și nu intră sub incidența legilor de impact. Pentru locuințe unifamiliale, anexe gospodărești fără creștere de animale, împrejmuiri și consolidări nu e nevoie de act de mediu; pentru un grajd sau o fermă, da. | art. 301 alin. (4), art. 268 alin. (2) |
| Fiscalitatea | Impozite și taxe locale la zi; amenda contravențională aplicată și suportată. | art. 301 alin. (7) |
| Lucrări de conformare | Primăria poate cere, înainte de a emite autorizația, lucrări de aducere la conformitate cu regulile de urbanism sau tehnice. Dacă există soluție tehnică, poate impune o desființare parțială. Dacă nu sunt îndeplinite toate condițiile, se aplică desființarea. | art. 301 alin. (5), (6), (10) |
5. Ce se întâmplă dacă nu faci nimic
- Impozit dublu. Pentru clădirile construite fără autorizație și neregularizate, „valoarea impozitului pe clădiri se majorează cu 100%, de la data constatării situației de construire neautorizată de către autoritatea publică locală competentă, până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor”. Plata impozitului nu ține loc de regularizare și nu înlătură sancțiunile (art. 301 alin. (11)).
- Amenzi de la 50.000 la 1.000.000 lei. Executarea fără autorizație de construire ori cu nerespectarea ei a lucrărilor de construire este contravenție (art. 357 alin. (1) lit. b)), sancționată „în raport cu gravitatea faptei și cu impactul asupra vecinătăților” (alin. (4) lit. b)). Pentru fiecare nivel construit peste cel autorizat, încă 50.000 până la 500.000 lei (alin. (5)). Se aplică și persoanelor fizice (alin. (3)). Constată și sancționează Inspectoratul de Stat în Construcții sau compartimentul de control al primăriei (alin. (9)).
- Demolarea. După 25 august 2027, primăria „poate proceda la desființarea lucrărilor neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau, după caz, are obligația de a solicita instanței competente desființarea”. Primarul formulează cererea de chemare în judecată în 30 de zile de la expirarea termenului, pe baza procesului-verbal al primăriei sau al ISC (alin. (12), (13)). Hotărârea de desființare este titlu executoriu și se execută „pe cheltuiala contravenientului, în baza unei proceduri simplificate” (alin. (15)).
- Fără recepție, fără intabulare. „Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu pot fi recepționate” (art. 280 alin. (8)). Fără recepție nu ai proces-verbal, fără proces-verbal nu intabulezi, nu vinzi legal, nu iei credit, nu moștenești fără complicații.
- Subvențiile se restituie. Cine a primit subvenție pentru construirea locuinței și este obligat să o regularizeze restituie subvenția cu dobânzile legale (art. 358 alin. (8)).
- Nicio portiță prin primărie. Inițierea sau aprobarea, cu intenție, a unor documentații de urbanism (PUZ, PUD) „care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții care nu au autorizație de construire” este infracțiune, pedepsită cu închisoare de la 3 luni la un an sau amendă, și pentru cel care o inițiază, și pentru primar, arhitectul-șef și consilierii locali care o aprobă (art. 145 lit. b)). Modelul „facem un PUZ și rezolvăm” s-a închis.
6. Ce poți face de acum încolo la țară fără autorizație sau doar cu o notificare
Codul nu este doar bățul. Pentru o comună ca a noastră, regulile pentru viitor sunt mai simple decât cele vechi, cu condiția să construiești în intravilan și să respecți planul urbanistic general.
Fără nicio formalitate (art. 299 alin. (2))
- reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori, tencuieli, zugrăveli, tâmplărie interioară și exterioară (dacă păstrezi forma și dimensiunile golurilor), pardoseli, trotuare și scări de acces;
- reparații și înlocuiri de sobe și coșuri de fum, instalații interioare, branșamente și racorduri în limita proprietății;
- montarea centralelor și a sistemelor locale de încălzire și apă caldă, a aparatelor de climatizare și a contoarelor;
- panouri fotovoltaice și solare pentru consum propriu, pe casă, pe anexe sau pe sol, cu o simplă înștiințare prealabilă a primăriei;
- anexe mici, demontabile: terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii, grupuri sanitare, de cel mult 20 mp în total și 2,5 m înălțime, fără fundație, pe structură de lemn sau metal, cu respectarea PUG și a Codului civil (distanțe față de vecini).
Doar cu notificarea primăriei (art. 294 alin. (2))
- în mediul rural, în intravilan, construcții noi lângă casă (garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine, grupuri sanitare) de cel mult 50 mp în total, chiar cu fundație și cu caracter permanent;
- o singură casă parter sau demisol și parter, fără subsol, de cel mult 150 mp desfășurați, în intravilanul rural, dar numai pe proiect-tip pus la dispoziție de autorități sau pe proiect individual făcut de arhitect cu drept de semnătură și ingineri, cu respectarea Ghidului de arhitectură pentru specificul local rural și cu avizul arhitectului-șef al județului;
- garduri noi în locul celor vechi; înlocuirea sau reconfigurarea acoperișului cu înălțare de cel mult 50 cm; mansardarea podului fără consolidare; renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii; recompartimentări interioare nestructurale; reabilitarea energetică a anvelopei; grupuri sanitare și camere tehnice noi de cel mult 25 mp.
Cu mâna ta (art. 279 alin. (1))
„Se pot realiza în regie proprie numai locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter, fiind interzisă realizarea în regie proprie a altor categorii de clădiri.” Deci casa de țară, parter, o poți construi tu, cu rudele și vecinii. O casă cu etaj, nu. Și lucrările făcute cu notificare sau în regie proprie se recepționează la final (art. 280 alin. (2)).
Alte ușurări pentru gospodăriile de la țară
- proiectul pentru autorizarea unei gospodării unifamiliale din mediul rural are un conținut-cadru propriu, mai simplu, anexa nr. 3 la Cod (art. 264 alin. (4));
- nu este nevoie de act de mediu pentru locuințe unifamiliale, anexe gospodărești care nu sunt pentru creșterea animalelor, consolidări, împrejmuiri, dezmembrări și comasări de terenuri (art. 268 alin. (2)).
7. Pas cu pas, dacă ai o construcție fără autorizație
- Măsoară. Suprafața construită desfășurată (toate nivelurile) și regimul de înălțime. Sub 150 mp, parter sau parter și etaj: intri la regula permanentă, dar nu amâna. Peste: ai timp doar până la 25 august 2027.
- Cere certificatul de urbanism pentru regularizare și regulamentul local de urbanism al parcelei. Verifică retragerile, POT, CUT, înălțimea. Dacă nu te încadrezi, întreabă în scris ce lucrări de conformare ar accepta primăria (art. 301 alin. (10)).
- Angajează experți tehnici atestați, în primul rând pentru structură. Fără expertize nu se emite nimic.
- Pune la zi impozitele și taxele și, dacă ai primit proces-verbal, plătește amenda; regularizarea le cere pe amândouă (alin. (7)).
- Depune cererea de autorizație de regularizare cu expertizele și documentația cerută prin certificatul de urbanism. Pregătește-te pentru taxe de zece ori mai mari în anul de tranziție (alin. (8)).
- Cere recepția la terminarea lucrărilor după emiterea autorizației (art. 280). Abia apoi intabulezi.
- Dacă primăria refuză sau tace, neemiterea în termen a certificatului de urbanism sau a autorizației este ea însăși contravenție (art. 357 alin. (1) lit. l)), iar refuzul se atacă în contencios administrativ.
8. Ce ar trebui să facă Primăria Copăceni
Codul pune obligații și pe primărie: compartiment de urbanism cu personal calificat, certificate de urbanism emise în termen, registrul autorizațiilor de regularizare (art. 316), control asupra disciplinei în construcții. Într-o comună cu Plan Urbanistic General vechi, în care mulți au construit fără acte, primăria ar trebui să anunțe public, acum, fereastra care se închide pe 25 august 2027, să afișeze regulamentul de urbanism, să spună ce documente cere și cât costă. Până la data acestui articol nu am găsit pe site-ul Primăriei nicio informare despre Codul urbanismului sau despre autorizația de regularizare.
Vom cere, în Consiliul Local și în baza Legii 544/2001: câte construcții fără autorizație a constatat primăria, câte cereri de regularizare a primit și câte autorizații a emis de la 25 august 2026, dacă are personal calificat pentru verificarea urbanistică sau cum va proceda în lipsa lui, și cum intenționează să informeze oamenii despre termen.
▪ 25 august 2026: a intrat în vigoare Codul urbanismului; Legea 50/1991 e abrogată; prescripția de trei ani a dispărut.
▪ Până la 25 august 2027: orice construcție fără autorizație se poate regulariza, dacă se încadrează în urbanism și trece expertizele; taxe de zece ori mai mari.
▪ După: doar casele parter sau parter și etaj sub 150 mp, anexele sub 150 mp și balcoanele.
▪ Cine nu face nimic: impozit dublu, amendă de la 50.000 la 1.000.000 lei, demolare pe banii lui, prescripție de 10 ani.
▪ La țară, de acum încolo: multe lucrări mici fără nicio hârtie, anexe până la 50 mp și o casă parter doar cu notificare.
Sursa: Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026, art. 145, 264, 268, 279, 280, 294, 299, 301, 316, 357, 358, 386, 575 și 576, text citit integral la 15 octombrie 2026 și disponibil în biblioteca de legislație a site-ului. Datele de 25 august 2026 și 25 august 2027 rezultă din art. 575 alin. (1) și art. 301 alin. (7). Materialul este informativ; nu înlocuiește certificatul de urbanism și consultarea unui specialist pentru fiecare caz în parte.
