Cazurile voastre, unul câte unul: moștenirea în instanță, balconul de la parter, acoperișul blocului, casa de pe terenul altuia

Legea e publică și o puteți citi singuri. Nimeni nu dărâmă nimic peste noapte. Primăria e plătită din impozitele voastre ca să vă emită acte, nu ca să vă țină în frică. Cele mai multe situații „complicate” pe care ni le-ați scris au deja răspuns în lege; ce lipsea era cineva care să îl spună pe înțelesul oamenilor. Niciunul dintre cazurile de mai jos nu se rezolvă „vorbind cu primarul”. Toate se rezolvă cu un articol de lege și o cerere înregistrată.

📜 Legea pe care o cităm: Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor se găsește integral în biblioteca de legislație a site-ului, cu textul oficial de pe portalul legislativ și Monitorul Oficial nr. 661/2026 în PDF. Acest episod citează și Codul civil, în forma consolidată. Verificați fiecare articol pe care îl cităm.

1. Casa e pe numele tatălui decedat, iar moștenirea e în instanță

Nu trebuie să așteptați sentința. Moștenirea se transmite „de plin drept la data decesului” (art. 1.114 alin. (1) Cod civil), deci moștenitorii sunt deja coproprietarii casei, chiar dacă partajul e în proces. Cererea de regularizare o pot semna toți împreună, iar dacă nu se înțeleg, o poate face unul singur: regularizarea apără bunul comun de demolare și de impozit dublu, adică este un act de conservare, pe care „fiecare coproprietar poate să îl facă fără acordul celorlalți” (art. 640 Cod civil). La primărie dovediți calitatea de moștenitor cu certificatul de deces, actele de stare civilă și, dacă vi se cere, un certificat de calitate de moștenitor de la notar, care atestă doar cine sunt moștenitorii, fără să împartă nimic. Dacă locuința are sub 150 mp, nu există niciun termen (art. 301 alin. (2)); dacă are mai mult, termenul de 25 august 2027 nu se prelungește pentru procese, așa că cererea se depune acum.

2. Suntem mai mulți proprietari și nu ne înțelegem

Pentru a construi ceva nou pe un teren comun e nevoie de acordul coproprietarilor (art. 245 alin. (3) din Cod). Pentru a regulariza ce există deja, nu: regula de la paragraful anterior se aplică oricărei coproprietăți, nu doar moștenirilor. Costurile regularizării sunt cheltuieli cu bunul comun și se împart după cote; cine nu plătește poate fi obligat la partaj. Cine refuză să semneze nu poate bloca actul, pentru că legea nu îi cere semnătura. Dacă primăria vă spune că „trebuie toți”, cereți-i în scris să indice articolul care spune asta; nu există.

3. Balconul închis, balconul construit la parter, terasa „în afară”

Sunt trei situații diferite. Închiderea unui balcon care exista se regularizează oricând, fără termen, cu acordul asociației și cu expertiză (art. 301 alin. (2)). Un balcon nou, construit la parter acolo unde nu exista, este o extindere: se poate regulariza doar până la 25 august 2027 și doar dacă stă pe terenul blocului, cu acordul asociației. Dacă balconul sau terasa „în afară” au ieșit pe terenul orașului, nu se pot regulariza deloc, fiindcă legea permite doar închiderea „fără extinderea pe domeniul public”, iar primăria poate demola administrativ, fără instanță (art. 359), indiferent de vechime, pentru că domeniul public este imprescriptibil (art. 861 Cod civil). Înainte de a cheltui pe expertize, cereți la OCPI extrasul de carte funciară al blocului și al terenului din jur: dacă terenul e înscris pe oraș, acolo e problema; dacă e al blocului, sunteți în regula de mai sus.

4. Acoperișul blocului, făcut fără autorizație

Un acoperiș nou peste terasa blocului nu e nici casă sub 150 mp, nici anexă, nici balcon: nu intră în categoria permanentă. Se poate regulariza doar până la 25 august 2027 (art. 301 alin. (7)), cu acordul asociației, cu expertiză tehnică pe structură și pe rezistența la vânt și cu încadrarea în regulamentul de urbanism (înălțime). Dacă termenul trece, primăria trebuie să ceară instanței desființarea. Separat de autorizație, dacă acoperișul a căzut pe mașini sau pe oameni, proprietarii răspund civil pentru paguba produsă de lucrul aflat în paza lor, independent de vină (art. 1.376 Cod civil), iar pentru părțile desprinse din clădire din lipsă de întreținere sau viciu de construcție, răspunderea este a proprietarului (art. 1.378). Un acoperiș al cărui jgheab varsă apa pe vecin încalcă art. 611 Cod civil. Pentru toate acestea, sesizarea se face la Inspectoratul Județean în Construcții și, în civil, la judecătorie.

5. Extinderea casei: bucătăria din 2023, mansarda, etajul

O extindere nu se judecă singură, ci cu casa cu tot. Dacă totalul, cu extinderea, rămâne sub 150 mp desfășurați, parter sau parter și etaj, regularizați oricând. Dacă depășește, sau dacă extinderea a adăugat al doilea etaj, aveți termen până la 25 august 2027. Un nivel construit în plus față de o autorizație existentă aduce, pe lângă amenda de bază, încă 50.000 până la 500.000 lei (art. 357 alin. (5)). O extindere din 2023 nu are nicio prescripție în favoarea dumneavoastră, deci cu cât cereți mai repede certificatul de urbanism, cu atât mai bine. Pașii sunt cei din episodul 3; la final, cartea funciară se actualizează cu noua suprafață.

6. Cineva a construit pe terenul meu

Cine construiește pe terenul altuia, știind că nu e al lui, nu devine proprietar. Proprietarul terenului poate alege, în instanță, una dintre trei soluții: să se înscrie el în cartea funciară ca proprietar al construcției, plătind jumătate din valoarea materialelor și a manoperei; să ceară demolarea pe cheltuiala celui care a construit; sau să îl oblige să cumpere terenul la prețul pieței (art. 582 Cod civil). Dreptul de a-și revendica terenul nu se prescrie (art. 563 alin. (2)). Cei care au construit nu pot regulariza nimic: autorizația de regularizare se cere de titularul dreptului asupra imobilului (art. 248, art. 245 alin. (3)), iar certificatul de urbanism va arăta cine e proprietarul din cartea funciară (art. 253 alin. (4) lit. a)). Primul pas e, deci, extrasul de carte funciară și titlul de proprietate; apoi avocatul.

7. Construcția e veche: 15, 25, 40 de ani

Pentru tot ce a fost terminat acum mai mult de 10 ani, primăria nu mai poate cere în instanță nici demolarea, nici regularizarea (art. 357 alin. (11)). Pentru tot ce a fost construit înainte de 1 august 2001, înscrierea în cartea funciară se face fără autorizație, cu certificat fiscal și documentație cadastrală (art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996). Ce rămâne pentru cele vechi: dacă primăria constată că sunt neautorizate și neregularizate, poate majora impozitul cu 100 % (art. 301 alin. (11)), iar cele de după 2001 au nevoie de regularizare ca să poată fi intabulate, vândute sau ipotecate. Regularizarea unei construcții vechi, sub 150 mp, se face oricând, fără amenzi, cu aceiași pași din episodul 3.

8. Primăria mi-a dublat impozitul, dar nu-mi dă autorizația

Majorarea cu 100 % curge „de la data constatării” până la regularizare sau demolare (art. 301 alin. (11)). Decizia de impunere cu impozitul majorat este act administrativ fiscal și se contestă în 45 de zile de la comunicare, altfel se pierde dreptul (art. 270 alin. (1) din Codul de procedură fiscală); contestați dacă nu există un proces-verbal de constatare sau dacă construcția e din categoria care nu mai poate fi atacată. Dacă ați depus cererea de regularizare completă și primăria nu emite autorizația în 30 de zile (art. 273 alin. (1)), întârzierea e contravenția ei (art. 357 alin. (1) lit. l)): sesizați Inspectoratul de Stat în Construcții și cereți în contencios administrativ obligarea la emitere, cu despăgubiri pentru impozitul majorat plătit în perioada întârzierii (art. 360). Primăria nu poate și să vă ia dublu, și să vă țină la ușă.

9. Casa de peste 150 mp: nu știu dacă ajung până la 25 august 2027

Calculați invers. Certificatul de urbanism se emite în 15 zile lucrătoare (art. 257 alin. (4)), expertizele durează câteva săptămâni, autorizația 30 de zile de la documentația completă (art. 273). Cererea de autorizație ar trebui înregistrată până în primăvara lui 2027, ca să existe timp pentru completări. Odată depusă complet, întârzierea primăriei nu mai e termenul dumneavoastră. Dacă chiar nu se poate încadra, aveți două căi: o desființare parțială (art. 301 alin. (6)) care să aducă locuința sub 150 mp și, deci, în categoria fără termen; sau apărarea în instanță, unde judecătorul poate dispune nu doar demolarea, ci și „măsuri de aducere la starea anterioară” (alin. (14)), adică tot o variantă parțială. Episodul 5: ce urmează după regularizare, recepția, cartea funciară, vânzarea și moștenirea.

Seria „Codul urbanismului pe înțelesul oamenilor” este scrisă pe textul oficial al Legii nr. 169/2026 (Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026), al Codului civil, al Codului de procedură fiscală și al Legii cadastrului nr. 7/1996, în formele consolidate. Cazurile sunt cele primite de la cititori, fără nume. Materialul este informativ; pentru un proces sau o contestație, consultați un avocat. Episoadele anterioare: 1. Mulțumim · 2. Nu dărâmă nimeni nimic de capul lui · 3. Regularizarea, pas cu pas.