Regularizarea, pas cu pas. Cum îți pui casa în legalitate, cât costă și până când

Legea e publică și o puteți citi singuri. Nimeni nu dărâmă nimic peste noapte. Primăria e plătită din impozitele voastre ca să vă emită acte, nu ca să vă țină în frică. Regularizarea unei construcții fără autorizație nu e o favoare a primarului: Codul o numește obligația voastră și, dacă îndepliniți condițiile scrise în lege, primăria e obligată să o emită. Episodul 3 este lista de pași, în ordine, cu cine ce face, cât costă și până când.

📜 Legea pe care o cităm: Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor se găsește integral în biblioteca de legislație a site-ului, cu textul oficial de pe portalul legislativ și Monitorul Oficial nr. 661/2026 în PDF. Verificați fiecare articol pe care îl cităm.

1. Două calendare, după mărime

Codul desparte construcțiile fără autorizație în două categorii. Prima, fără niciun termen: locuințele unifamiliale parter sau parter și etaj, cu suprafața construită desfășurată de cel mult 150 mp, care nu sunt monumente și nu stau în zone protejate; anexele locuinței, anexele gospodărești și cele ale exploatațiilor agricole de cel mult 150 mp; închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public (art. 301 alin. (2)). A doua, cu termen: orice altceva, de la casa de 200 mp la hala de 500 mp, se poate regulariza numai până la 25 august 2027 (alin. (7)). Suprafața desfășurată înseamnă toate nivelurile adunate, cu zidurile cu tot; o bucătărie lipită de casă se adună la casă, nu se judecă separat. „Parter și etaj” înseamnă două niveluri; mansarda locuibilă e nivel.

2. Cele trei condiții, toate obligatorii

Autorizația de regularizare se emite „numai dacă sunt îndeplinite în mod cumulativ” trei condiții (alin. (3)): construcția respectă reglementările urbanistice ale parcelei, respectă cerințele fundamentale de calitate ale construcțiilor (art. 386) și respectă legislația de mediu (alin. (4)). Pentru categoria cu termen se adaugă două: taxele și impozitele plătite la zi și amenda contravențională aplicată și suportată (alin. (7)). Niciuna dintre ele nu e la aprecierea primarului. Dacă le îndepliniți, nu există „nu se poate”; dacă nu le îndepliniți, primăria poate cere lucrări de conformare sau, în ultimă instanță, desființare parțială (alin. (6) și (10)).

3. Pasul 1: certificatul de urbanism pentru regularizare

Totul începe cu o cerere la primărie pentru certificatul de urbanism, actul care vă spune ce reguli are parcela: retrageri față de drum și vecini, înălțime maximă, procent de ocupare, coeficient de utilizare, zone de protecție (art. 253 alin. (4)). Îl poate cere oricine (art. 253 alin. (2)); la cerere se anexează extrasul de carte funciară nu mai vechi de 30 de zile și un plan de situație. Certificatul pentru construire sau regularizare se eliberează în cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii (art. 257 alin. (4)). Taxa, în mediul rural, este jumătate din 5–6 lei pentru parcele până la 150 mp (art. 474 alin. (1) și (2) din Codul fiscal): câțiva lei. Neemiterea în termen sau restituirea documentației fără temei este contravenție pentru primărie (art. 357 alin. (1) lit. l)), iar cererea de avize fără temei tehnic sau legal, la fel (lit. m)).

4. Pasul 2: expertizele tehnice

Respectarea cerințelor de calitate se dovedește prin expertize întocmite de experți tehnici atestați, „pentru fiecare domenii și specialități”: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate și mediu, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică (alin. (9)). Pentru o casă de țară, expertiza care contează cu adevărat este cea de structură: fundația, zidăria, centurile, șarpanta. Expertul vine, măsoară, face sondaje dacă e nevoie și scrie dacă construcția corespunde sau ce trebuie întărit. Verificarea încadrării urbanistice o face structura de specialitate a primăriei sau, „în lipsa personalului calificat”, un specialist cu drept de semnătură în urbanism angajat de dumneavoastră (alin. (9)). Dacă primăria nu are omul calificat, cum am arătat în episodul 2, nu are nici dreptul să vă refuze pe motiv că „nu are cine să verifice”: angajați specialistul și verificarea lui ține loc.

5. Pasul 3: lucrările de conformare

Primăria „poate solicita efectuarea unor lucrări de aducere la conformitate” cu regulile urbanistice sau tehnice (alin. (10)). Exemple obișnuite: retragerea sau înlocuirea unui gard, un coș de fum refăcut, o scară de acces, izolarea termică, închiderea unei ferestre spre vecin la mai puțin de 60 cm de hotar. Dacă există soluție tehnică pentru a îndeplini condițiile, primăria poate cere o autorizație de construire sau o desființare parțială (alin. (6)). Desființarea totală este prevăzută numai când condițiile nu pot fi îndeplinite deloc (alin. (5)). Ordinea legii este aceeași ca în episodul 2: întâi se caută soluția, demolarea e ultima.

6. Pasul 4: taxele și impozitele

Taxa de autorizare pentru o clădire rezidențială sau o anexă este 0,5 % din valoarea lucrărilor (art. 474 alin. (5) din Codul fiscal), declarată de dumneavoastră și nu mai mică decât valoarea impozabilă a clădirii (alin. (7)); la ea se adaugă timbrul de arhitectură (art. 313 alin. (1) din Cod). Pentru categoria fără termen, atât. Pentru categoria cu termen, în anul de excepție, taxa de certificat și taxa de autorizare sunt de zece ori mai mari, la fel și cotele pentru controlul de stat în construcții (art. 301 alin. (8)): în loc de 0,5 %, 5 % din valoare. La o casă evaluată la 200.000 lei, 10.000 lei în loc de 1.000. Mult, dar incomparabil mai puțin decât amenda de la 50.000 lei sau demolarea pe banii dumneavoastră. Separat, impozitul pe clădire se majorează cu 100 % de la data constatării până la regularizare sau demolare (alin. (11)), iar plata lui „nu produce efecte privind regularizarea”: impozitul dublu nu vă legalizează, doar vă costă.

7. Pasul 5: cererea de autorizație de regularizare și termenul primăriei

Cu certificatul de urbanism, expertizele, dovada taxelor și documentația cerută prin certificat, depuneți cererea de autorizație de regularizare la primăria competentă. De la depunerea documentației complete, autoritatea „emite autorizația” în cel mult 30 de zile calendaristice (art. 273 alin. (1)). Dacă lipsește ceva, primăria trebuie să vă ceară completarea, nu să respingă (art. 271–273). Autorizația se semnează de primar, de secretarul general și de arhitectul-șef sau persoana cu responsabilitate în autorizare (art. 273 alin. (6)); dacă primăria nu are această persoană, competența trece la președintele consiliului județean (art. 304 alin. (3) lit. b)). Respingerea trebuie motivată și se atacă la instanța de contencios administrativ (art. 360).

8. Pasul 6: după autorizație

Autorizația de regularizare nu e o „intrare în legalitate” provizorie, cum era pe vechiul ordin: e un act administrativ definitiv, cu aceleași efecte ca o autorizație de construire. După ea urmează recepția la terminarea lucrărilor, certificatul de atestare a construcției și înscrierea în cartea funciară; abia atunci casa poate fi vândută, ipotecată, moștenită fără complicații. Despre acest drum, cu actele de la OCPI, vorbim în episodul 5. Sumele plătite la regularizare nu se pierd și nu se mai plătesc a doua oară la recepție; se regularizează doar diferența dintre valoarea declarată și cea reală (art. 474 alin. (7) lit. c)–e) din Codul fiscal).

9. Dacă primăria tace, amână sau cere ce nu scrie în lege

Depuneți totul cu număr de înregistrare și păstrați copia. Certificatul nu poate cere avize fără temei (art. 357 alin. (1) lit. m)). Tăcerea sau întârzierea peste termen e contravenție pentru primărie (lit. l)) și se constată de Inspectoratul de Stat în Construcții, căruia îi puteți scrie. Refuzul nemotivat se atacă în contencios administrativ (art. 360 alin. (1)). Din întrebările primite: moștenirea în instanță nu vă oprește, coproprietarii pot cere împreună sau unul singur, ca act de conservare; casa din 2023 nu are prescripție, deci cereți acum; pentru construcțiile peste 150 mp, calendarul concret: certificat de urbanism în această toamnă, expertize în iarnă, cererea depusă până în primăvara lui 2027, ca să existe timp pentru completări înainte de 25 august 2027. Episodul 4: cazurile speciale, unul câte unul.

Seria „Codul urbanismului pe înțelesul oamenilor” este scrisă pe textul oficial al Legii nr. 169/2026 (Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026) și al Codului fiscal (Legea nr. 227/2015), forma consolidată. Este informativă și nu înlocuiește certificatul de urbanism și expertiza pentru cazul fiecăruia. Episoadele anterioare: 1. Mulțumim · 2. Nu dărâmă nimeni nimic de capul lui.