Cât e bună autorizația și ce faci dacă nu termini la timp. Cele trei termene pe care trebuie să le știi: 3 ani, durata de execuție, 12 luni

Legea e publică și o puteți citi singuri. Nimeni nu dărâmă nimic peste noapte. Primăria e plătită din impozitele voastre ca să vă emită acte, nu ca să vă țină în frică. O autorizație nu „expiră peste noapte”, dar nici nu e veșnică. Codul a schimbat regulile față de Legea 50: termenul de începere nu se mai prelungește deloc, iar durata de execuție se prelungește o singură dată. Cine știe cele trei termene nu pierde nici autorizația, nici banii dați pe proiect.

📜 Legea pe care o cităm: Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor se găsește integral în biblioteca de legislație a site-ului, cu textul oficial de pe portalul legislativ și Monitorul Oficial nr. 661/2026 în PDF. Verificați fiecare articol pe care îl cităm.

1. Termenul 1: trei ani ca să începi

„Autorizațiile de construire și desființare sunt valabile pentru un termen de 3 ani de la data emiterii” (art. 309 alin. (1)). În acești trei ani trebuie să începeți lucrările; dacă nu, autorizația „își pierde valabilitatea prin neînceperea lucrărilor în termenul de valabilitate” (art. 310 alin. (1)). „Începere” înseamnă lucrări reale pe teren, anunțate în scris sau digital primăriei și Inspectoratului de Stat în Construcții (art. 278 alin. (3)–(4)), cu proiectul tehnic de execuție gata și verificat (alin. (1)). Un țăruș bătut și o groapă nu sunt începere; o fundație turnată după anunț, da.

2. Termenul 2: durata de execuție

Din ziua începerii anunțate, valabilitatea autorizației „se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzută prin autorizație” (art. 309 alin. (2)). Dacă nu ați anunțat începerea, durata de execuție se calculează de la data emiterii autorizației (alin. (3)), adică pierdeți lunile dintre emitere și prima lopată. Durata de execuție o propuneți voi, în cererea de autorizare (art. 263 lit. k)), iar primăria o înscrie în autorizație. Cereți-o realist. O casă în regie proprie, cu bani din salariu, nu se face în 12 luni; scrieți 36 sau 48 și nu veți avea nevoie de prelungiri.

3. Termenul de trei ani nu se prelungește. Deloc.

Aici e schimbarea mare față de legea veche: „Prelungirea termenului de valabilitate a autorizațiilor prevăzut la alin. (1) este interzisă, indiferent de motivele care au condus la necesitatea solicitării prelungirii” (art. 309 alin. (5)). În cei trei ani puteți doar să începeți lucrările sau să cereți o autorizație de modificare. Singura supapă este suspendarea: „o singură dată în perioada de valabilitate”, prin notificare motivată la primărie, pentru cel mult 12 luni (alin. (4)). Boală, lipsă de bani, un litigiu, o moștenire neterminată: notificați suspendarea înainte să expire cei trei ani, nu după. Suspendarea oprește ceasul; nu adaugă timp, dar îl păstrează.

4. Termenul 3: prelungirea duratei de execuție, o singură dată, cel mult 12 luni

Dacă ați început, dar nu reușiți să terminați în durata din autorizație, puteți cere prelungirea duratei de execuție; „se acordă o singură dată și pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni, cu achitarea unei taxe de 30 % din valoarea taxei inițiale” (art. 310 alin. (5); art. 474 alin. (8) din Codul fiscal). Cererea se depune înainte de expirare: art. 310 alin. (5) spune „cu cel puțin 15 zile lucrătoare”, art. 309 alin. (6) spune „cu cel puțin 15 zile”; textul nu e perfect concordant, așa că depuneți cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte, ca să fiți acoperiți de ambele. După prelungire, dacă tot nu terminați, „se va solicita emiterea unei noi autorizații” (art. 310 alin. (6)), cu certificat de urbanism nou și taxă nouă. Diferența de reținut: suspendarea oprește ceasul, prelungirea adaugă timp; fiecare se poate folosi o singură dată.

5. Șantierul oprit

Dacă execuția e suspendată mai mult de 24 de luni, autorizația își pierde valabilitatea (art. 310 alin. (3)). Nu se socotesc în acest termen litigiile de pe rolul instanțelor privind proprietatea sau legalitatea autorizației și nici forța majoră, pe toată durata lor (alin. (4)). Dacă ați întrerupt lucrările peste durata de execuție „fără aplicarea măsurilor de conservare”, continuarea se face numai pe baza unei expertize tehnice a lucrărilor executate și a verificării la zi a proiectului pentru ce a rămas (alin. (7)). „Conservare” înseamnă, concret: acoperiți zidăria, protejați centurile și armăturile, scurgeți apa, nu lăsați fundația descoperită două ierni. Costă puțin și vă scutește de expertiză la reluare.

6. Avizele nu expiră odată cu nervii primăriei

Avizele și acordurile cerute prin certificatul de urbanism „își păstrează valabilitatea până la recepția la terminarea lucrărilor, dacă nu intervin elemente noi sau nu se modifică condițiile care au stat la baza emiterii acestora” (art. 311 alin. (1)). Nimeni nu vă poate cere „reavizarea” pentru că a trecut un an sau pentru că s-a schimbat funcționarul. Singura excepție: modificările de proiect care impun, prin natura lor, reluarea avizării (alin. (3)). Dacă vi se cere un aviz nou fără o asemenea modificare, răspunsul în scris este articolul 311.

7. Vreau să schimb proiectul în timpul lucrărilor

Două situații. Modificările locale ale soluției tehnice, de exemplu un alt tip de planșeu sau o altă poziție a unei uși interioare, se fac prin dispoziție de șantier întocmită de proiectant, „fără emiterea unei noi autorizații de modificare” (art. 293 alin. (8)). Modificările de temă, o cameră în plus, altă formă a acoperișului, altă înălțime, cer autorizație de modificare, solicitată înainte de a executa modificarea și numai în termenul de valabilitate al autorizației (alin. (1)–(3)), cu proiect actualizat (alin. (5)); nu se percepe taxă nouă, se regularizează la recepție (art. 313 alin. (2)). Dacă modificarea nu încape în avizele și regulile de urbanism existente, procedura de autorizare se reia de la capăt (art. 293 alin. (6)). Construiți altceva decât aveți autorizat fără să cereți modificarea, și sunteți la amenzile din episodul 2.

8. Vând terenul cu autorizația în curs

Dacă vindeți sau moșteniți terenul în timpul lucrărilor, „transferul drepturilor și obligațiilor aferente autorizației se realizează de drept”, iar noul titular „preia toate drepturile și obligațiile ce decurg din cadrul autorizației” (art. 312 alin. (1)); la fel pentru certificatul de urbanism și avize, dacă schimbarea proprietarului are loc înainte de emiterea autorizației (alin. (2)). Nu e nevoie de autorizație nouă, dar cumpărătorul preia și termenele, inclusiv cele consumate. Ce se scrie în contract: stadiul fizic al lucrărilor la data vânzării, predarea cărții tehnice și a proceselor-verbale pe stadii, data începerii anunțate. Cine cumpără „o casă la roșu” cumpără și calendarul ei.

9. Autorizațiile de dinainte de 25 august 2026

Codul nu a anulat autorizațiile emise pe Legea 50: ele rămân valabile pe termenul înscris în ele, iar certificatele de urbanism emise înainte își păstrează valabilitatea și duc la autorizație după regulile de atunci (art. 582 alin. (4)). Cererile de prelungire depuse de acum încolo se judecă însă după Cod, cu regulile de mai sus. Recepțiile parțiale se pot face și la lucrările aflate în execuție la 25 august 2026 (art. 574). Dacă aveți o autorizație din 2024 sau 2025, verificați trei lucruri acum: dacă ați anunțat începerea și când, ce durată de execuție scrie în ea și dacă ați folosit deja o prelungire. Episodul 10, ultimul: ce vă datorează primăria, cu articolele de lege și cu modelele de cereri gata de completat.

Seria „Codul urbanismului pe înțelesul oamenilor” este scrisă pe textul oficial al Legii nr. 169/2026 (Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026) și al Codului fiscal, în forma consolidată. Materialul este informativ; termenele concrete sunt cele din autorizația fiecăruia. Episoadele anterioare: 1 · 2 · 3 · 4 · 5 · 6 · 7 · 8.